Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Zaaknummer: 200.279.848/01
Mondelinge behandeling d.d. 10 februari 2021
Spreekaantekeningen
van:
De Verenigingen van Eigenaren De Stille Balk, De Lange Balk en Parkeren onder de Balk,
gevestigd te Amsterdam,
verweersters in hoger beroep
in de zaak tegen
de heer S.C.A. Langeveld,
wonende te Amsterdam,
advocaat: mr. P.G. Bekkers
verzoeker in hoger beroep.
Edelgrootachtbaar college,
De Verenigingen van Eigenaren De Stille Balk, De Lange Balk en Parkeren onder de Balk (hierna gezamenlijk ook: de VvE’s), hebben kennisgenomen van het beroepschrift van de heer S.C.A. Langeveld, gericht tegen de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Holland d.d. 10 december 2019.
De VvE’s hebben ervoor gekozen om geen verweerschrift in te dienen, vanwege de daarmee verbandhoudende geoffreerde kosten van meer dan € 10.000,-. Daarom wordt hier ter zitting mondeling verweer gevoerd.
Vanwege de beperkte spreektijd zal dit verweer zich in hoofdzaak beperken tot een bespreking van de door appellant aangevoerde grieven. Maar de VvE’s handhaven hun in eerste aanleg gevoerde verweer en doen zo nodig een beroep op de devolutieve werking van het hoger beroep indien uw hof van oordeel zou zijn dat een van de aangevoerde grieven onverhoopt zou slagen. Zoals hierna zal blijken, dienen de grieven echter te falen.
Voor de achtergrond van deze zaak wijzen de VvE’s graag naar de paragraaf “Feiten en voorgeschiedenis” van hun verweerschrift in eerste aanleg.
Grief I
Grief I is een algemene grief waarmee appellant kennelijk wil aanvoeren dat de drie gewraakte besluiten van de VvE’s (één van de VvE De Lange Balk en twee van de VvE Parkeren onder de Balk) nietig zouden zijn. In randnummer 11 van het beroepschrift wordt met juistheid, zij het kort, aangeduid wat de inhoud van die besluiten is.
Onder randnummers 13 tot en met 18 van het beroepschrift wordt aangevoerd dat het besluit van de Vereniging van Eigenaren De Lange Balk nietig zou zijn, onder aanhaling van de beschikking van het hof Amsterdam van 18 november 2018, ECLI:NL:GHAMS:2018:3370. De vergelijking die wordt getrokken met die zaak gaat evenwel mank. De VvE’s De Lange Balk en Parkeren onder de Balk zijn gevestigd in hetzelfde gebouw. De leden van de VvE De Lange Balk zijn, zonder uitzondering, allen eigenaar van een appartementsrecht in de Vereniging Parkeren onder de Balk. Het gaat weliswaar om verschillende rechtspersonen, maar deze zijn nauw met elkaar verbonden. De drie besluiten hangen nauw met elkaar samen: zij hebben betrekking op de aanleg van een laadpaleninfrastructuur in het gebouw als geheel; dat is iets anders dan het dempen van een buiten het gebouw gelegen gracht met het oog op zuiver commerciële belangen van de bij de desbetreffende VvE aangesloten winkeliers. Het betreft hier bovendien een lening aan een zuster-VvE, geen uitgave. Dit deel van de grief kan niet slagen.
In randnummers 20 tot en met 26 wordt de wijze van vergaderen van de drie VvE’s aan de orde gesteld. Daarbij wordt benadrukt dat de wijze van besluitvorming in de hoofdsplitsing (de VvE De Stille Balk) onjuist zou zijn. Hoewel de VvE’s dat betwisten, kan dit argument appellant hoe dan ook niet baten. De gewraakte besluiten zijn immers niet in de hoofdsplitsing genomen, maar in de beide ondersplitsingen.
Voorts geldt, zeker in het onderhavige geval, dat van meet af aan voor de leden duidelijk was welke besluiten in de VvE Parkeren onder de Balk en welk besluit in de VvE De Lange Balk is genomen. Ook dit deel van de grief faalt.
In randnummers 27 tot en met 33 voert appellant het een en ander aan over de quorumeis, dat geheel bezijden de waarheid is. De gang van zaken in de VvE’s De Lange Balk en Parkeren onder de Balk is, dat de leden eerst uitgenodigd worden op een eerste vergadering. Gezien de omvang van de beide VvE’s (168 koopappartementen en 225 parkeerplaatsen) wordt de quorumeis nooit gehaald. De voorstellen worden wel door de aanwezige leden besproken. Er kan dan ook een stemming plaatsvinden, maar die is niet bindend. Dat blijkt ook wel uit het onder randnummer 30 aangehaalde citaat: te weinig stemmen voor rechtsgeldige besluiten, de stemming heeft dus het karakter van een meningspeiling en een advies aan de tweede vergadering van beide VvE’s, waar de quorumeis niet geldt. Het is juist dat die tweede vergadering – zoals bij vrijwel alle professioneel beheerde VvE’s – een schriftelijk karakter heeft. Leden die dat wensen kunnen die vergadering overigens gewoon bijwonen. Dat die vergadering slechts dient om de eerder uitgebrachte stemmen te bekrachtigen is echter een onjuist voorstelling van zaken. Alle leden kunnen in die tweede vergadering schriftelijk stemmen, ongeacht of zij in de eerste vergadering aanwezig waren en ongeacht hoe zij toen hebben gestemd. Het komt dan ook voor dat in de tweede vergadering een besluit wordt genomen dat afwijkend is van de uitslag van de meningspeiling in de eerste vergadering. Het moet de VvE’s van het hart dat Langeveld dit argument heeft menen te moeten aanvoeren. Als oud-bestuurslid van de VvE’s weet hij heel goed dat de door hem geschetste voorstelling van zaken onjuist is.
In randnummers 34 t/m 39 wil appellant een onjuiste interpretatie van artikel 20 lid 1 van de Akte van Ondersplitsing van de VvE De Lange Balk (hierna: AvOW; onderdeel van productie 4 van appellant) ingang doen vinden. Bij de uitleg van bepalingen uit een splitsingsakte komt het aan op de betekenis van de bewoording, voor de uitleg waarvan echter wel aanwijzingen mogen worden ontleend aan ander in de akte voorkomende bepalingen (de zgn. CAO-norm).
Artikel 32 lid 1 van het Modelreglement 1992 (hierna: MR 1992) luidt, voor zover hier van belang:
Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid tweede zin. Aan dat fonds zal geen andere bestemming worden gegeven tenzij krachtens besluit van de vergadering met overeenkomstige toepassing van het bepaalde in artikel 38 vijfde lid, dan wel na opheffing van de splitsing.
Artikel 20 lid 1 AvOW wijkt daarvan in die zin af dat door de eigenaars bestemmingsreserves moeten worden gevormd, zonder dat daarvoor een besluit van de vergadering vereist is. Deze bepaling beoogt dus het discretionaire karakter weg te nemen dat de eerste volzin van artikel 32 lid 1 MR 1992 kenmerkt. Hoewel de tweede volzin van artikel 32 lid 1 MR 1992 niet in artikel 20 lid 1 AvOW lijkt te zijn overgenomen, wil dat echter niet zeggen dat die volzin geen gelding heeft. Artikel 20 lid 1 AvOW wijkt slechts af van de eerste volzin van artikel 32 lid 1 MR 1992. Dat niet bedoeld is artikel 32 lid 1 MR 1992 geheel te vervangen, blijkt ook wel uit de formulering van artikel 20 lid 1 in vergelijking met artikel 20 leden 2 en 3 AvOW. De formuleringen van die beide laatste bepalingen (“wordt gelezen als” en “wordt vervangen door een nieuw lid”) duiden wel op volledige vervanging. De door appellant voorgestane interpretatie betekent bovendien dat de gelden van het reservefonds onder werkelijk geen enkele omstandigheid een andere bestemming zouden kunnen krijgen. Slechts de eerste volzin van artikel 32 lid 1 MR 1992 is dus niet van toepassing, maar de rest van die bepaling wel. Dat betekent dat de VvE De Lange Balk bevoegd was om aan gelden in haar reservefonds een andere bestemming te geven, mits met in achtneming van de eis van een tweederde meerderheid als gesteld door artikel 38 lid 5 MR 1992. Dat die gekwalificeerde meerderheden in de tweede vergaderingen zijn behaald wordt door appellant terecht niet aangevochten. Ook dit onderdeel van de grief faalt.
De conclusie is dat de genomen besluiten niet aan nietigheid lijden, maar geldig zijn.
Grief II
Deze grief stelt de overweging van de kantonrechter aan de orde dat zij niet bevoegd is om nietigheden, doch slechts vernietigbaarheden te beoordelen. De VvE’s wijzen erop dat de kantonrechter dit kennelijk ambtshalve heeft overwogen; een verweer van die strekking hebben zij niet gevoerd. Zij refereren zich op dit punt aan uw oordeel, onder handhaving van hun conclusie dat de besluiten in elk geval niet aan nietigheden lijden. De grief kan dus bij gebrek aan belang niet tot vernietiging van de bestreden beschikking leiden.
Grief III
In grief III wordt op zichzelf terecht aangevoerd dat de kantonrechter artikel 20 lid 1 AvOW niet in ogenschouw heeft genomen. Dat kan echter niet tot een andere uitkomst leiden, omdat de tweede volzin van artikel 32 lid 1 MR 1992 onverkort van toepassing blijft, zoals hiervoor is betoogd.
De verwijzing in randnummer 46 naar artikel 32 lid 1 van de Akte van Ondersplitsing van de VvE Parkeren onder de Balk (hierna: AvOP) is niet van belang. Het reservefonds van de VvE Parkeren onder de Balk wordt immers niet geraakt door de door appellant gewraakte besluiten, nu de uitgave zal worden gefinancierd door haar zuster-VvE.
Grief IV
Grief IV bouwt voort op appellants betoog dat in de ‘eerste’ vergaderingen bindende besluiten zouden zijn genomen. Hiervoor is al aangegeven dat dat betoog onjuist is.
Grief V
Ook grief V stoelt op een onjuiste interpretatie van de relevante regelgeving. Op zichzelf is juist dat de VvE Parkeren onder de Balk een uitgave zal doen, echter slechts ter voorfinanciering van de gewenste laadpaalinfrastructuur.
Onjuist is dat die uitgave valt onder de gemeenschappelijke schulden en kosten als bedoeld in de door appellant in randnummer 55 aangehaalde bepalingen, te weten artikel 3, onder a, b, c en/of j AvOP. Het betreft hier geen schulden of kosten in verband met onderhoud of gebruik of behoud (art. 3 sub a AvOP). Evenmin betreft het hier noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen (art 3 sub b AvOP); bovendien komen deze kosten uiteindelijk niet ten laste van alle eigenaars, maar slechts van hen die een laadpaal afnemen. Het betreft evenmin schulden en kosten van de VvE als zodanig (art. 3 sub c AvOP). Tot slot betreft het geen schulden en kosten gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars (art. 3 sub j AvOP). Het gaat hier dus niet om schulden en kosten “die voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars” als bedoeld in artikel 2 lid 3 AvOP. De in die bepaling neergelegde unanimiteitseis is dan ook niet van toepassing.
Hetgeen wordt opgemerkt onder randnummer 59 achten de VvE’s onbegrijpelijk. Het gaat hier immers niet om de vraag of een bepaling in een van de aktes nietig is.
In plaats van op genoemde bepalingen zijn de besluiten van de VvE Parkeren onder de Balk gebaseerd op artikel 38 lid 8 AvOP. Het gaat hier om de aanleg van een nieuwe installatie. De besluiten zijn genomen met de in artikel 38 leden 5 en 6 bedoelde tweederde meerderheid in de tweede vergadering, waarvoor ingevolge lid 6 geen quorumeis gold. Anders dan appellant meent, stellen de VvE’s zich op het standpunt dat slechts degenen die een laadpaal zullen aanschaffen van de aan te leggen infrastructuur voordeel zullen trekken, zodat anderen ingevolge artikel 38 lid 8, laatste volzin, AvOP daarin niet hoeven bij te dragen. Overigens volgt de regeling van artikel 38 AvOP, dat de unanimiteitseis uit het eerdergenoemde artikel 2 lid 3 AvOP niet van toepassing is. De regeling van artikel 38 AvOP zou anders immers betekenisloos zijn. De kantonrechter heeft weliswaar overwogen dat ook de andere leden van de VvE’s daarvan voordeel trekken, maar de VvE’s hebben blijkens hun verweerschrift in eerste aanleg zich daarop niet beroepen. De VvE’s achten die overweging van de kantonrechter dan ook onjuist. De VvE Parkeren onder de Balk konden dan ook besluiten dat slechts de leden die een laadpaal zullen afnemen behoefde bij te dragen, omdat slechts zij daadwerkelijk van de nieuwe infrastructuur zullen profiteren.
Grief VI
Grief VI heeft geen zelfstandige betekenis, maar herhaalt slechts wat in eerdere grieven aan de orde is gekomen.
Voor zover er enige bewijslast op de VvE’s dan wel het bestuur rust biedt het bestuur bewijs aan van al zijn stellingen, speciaal door middel van getuigen.
De VvE’s concluderen dat alle grieven falen. Zij verzoeken u de bestreden beschikking te bekrachtigen, zo nodig onder verbetering van gronden. Kosten rechtens.
![VvE's in Hoop, Liefde en Fortuin [home]](https://vve-debalken.nl/wp-content/uploads/2017/07/cropped-tennis.jpg)
werden in een ruimtelijke structuur aangeplant om ook vanaf hoger gelegen etages een kenmerkend beeld te geven.
de Grote Muur, het Speenkruid en de Forsythia. De tuinen geuren door de talloze Seringen. De gele Kerria, de roze Dagkoekoeksbloemen, de vele soorten Geraniums en de op vele plekken bloeiende Rozen geven de zomer kleur. In het najaar zijn er volop Herfstanemoon, Herfstaster en Koninginnenkruid om maar een paar soorten te noemen. Wij streven naar biodiversiteit in planten maar ook in alles wat vliegt en rondkruipt. Het aantal verschillende soorten neemt dan ook gestaag toe. In de Grote Tuin is een vijver aangelegd met o.a. Dotters, Lissen en Zwanenbloemen. Padden hebben we er zelf in uitgezet maar inmiddels zijn ook al salamanders gesignaleerd. De rugstreeppad, wat minder gewaardeerd door zijn luidruchtig paargedrag, heeft inmiddels een veilig heenkomen gevonden in het Diemerpark. We zoeken ook planten die vlinders, bijen, hommels en andere insecten aantrekken.
Daarom ook sproeien we nooit met water. Alleen de vijver wordt in droge perioden bijgevuld. Als het gedurende een langere tijd warm en droog is vallen nogal wat planten letterlijk om. Maar het jaar daarop zien we ze vaak toch weer terug. Al het werk doen we met de hand, ongemotoriseerd. De meeste graspaden proberen we wat breder te houden, zodat ze ook van boven beter zichtbaar zijn. Voor de toegankelijkheid binnen de perken hebben we smallere houtsnipperpaden gemaakt. Snoeihout knippen we daarvoor op. Het grind van de grindstroken van de oorspronkelijke tuin is op een aantal plekken verwerkt tot grindpaden, zoals rond de kruidentuin in noordoost hoek van de Grote Tuin of op het pad langs het hek in de Kleine Tuin. Van de paaltjes die de stroken grind destijds afbakenden hebben we een ‘vloertje’ gelegd bij de ingang van de Kleine Tuin.
