Regels voor verhuur

> 11 mei: enkele aanvullingen, o.a. art. 12. <
Voor zover wij weten worden weinig woningen regelmatig verhuurd aan toeristen en is er geen (over)last. Dat is een reden om hier niet zo veel tijd en aandacht aan te geven. Toch geven we een overzicht van de reglementen en een paar internet-artikelen.
De gemeentelijke regels staan hier. Onder “U hebt toestemming nodig van de VvE of verhuurder” staat

… Sommige Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) hebben vakantieverhuur in de splitsingsakte verboden. Maak vooraf afspraken hierover om conflicten te voorkomen!

Dit is bij ons niet het geval, lees verder.

In het huishoudelijk reglement (doc) staat niets over in gebruik geven.

Artikel 12 in de akte van ondersplitsing

De bestemming van de privé-gedeelten is … woning; handel, nering of bedrijf mag … niet worden uitgeoefend.

Als een appartement structureel voor kortlopende vakantieverhuur wordt gebruikt, dan is dat in strijd met dit artikel. Het is dan geen woning meer, maar logies.

In het (model)reglement (doc)  staat hierover alleen dit artikel, waarschijnlijk gericht op langdurige verhuur.

H. Het in gebruik geven door een eigenaar van zijn privé gedeelte aan een gebruiker ; Artikel 24

1. Een eigenaar kan zijn privé gedeelte [] aan een ander in gebruik geven, mits hij er voor zorg draagt dat die ander het gebruik slechts verkrijgt na ondertekening van en afgifte aan het bestuur van een [] verklaring dat hij de bepalingen van het reglement en het [] huishoudelijk reglement [] zal naleven.

Lid 5 zegt dat de eigenaar aansprakelijk blijft voor de verplichtingen die uit het reglement voortvloeien.

In gebruik geven is zeer ruim, dit reglement legt geen beperkingen op. De teken-plicht geldt -onbedoeld- ook voor ouders die een weekeinde op de woning passen en woningruilers.

Artikel 26 zegt dat de gebruiker die de verklaring niet tekende door het bestuur kan worden verwijderd, na aanmaning.

De vereniging staat juridisch sterk in geval van overlast door gebruikers, maar afdwingen kan moeizaam blijken.

Hier is de verklaring voor het in gebruik geven. Artikel 16 van het ‘reglement van ondersplitsing’ in de splitsingsakte bepaalt dat die verklaring ook opgenomen kan worden in de (huur)overeenkomst, waarvan een kopie naar het bestuur moet gaan.

 

Via Marcel Spaai enkele artikelen over verhuur aan toeristen.

Mag je een appartement verhuren via Airbnb zonder toestemming van de VvE?

Ook verenigingen van eigenaars zijn vaak niet blij met de verhuur van appartementen via Airbnb, uit angst voor waardevermindering van het pand of overlast door toeristen.

Waardevermindering? Dergelijke verhuur drijft de waarden op volgens velen.

Daarnaast komen in een splitsingsreglement ook veelvuldig specifieke verbodsbepalingen voor, zoals een verbod op exploitatie van privégedeelten als pension- of kamerverhuurbedrijf.

In onze splitsingsakte staat dit niet, gokken en prostitutie zijn wel verboden.

Je woning verhuren via Airbnb, zo zit het juridisch

Gaat ook in op de eisen vanuit gemeente en verzekeraars.

Het Gerechtshof in Amsterdam heeft vorig jaar bepaald dat het verhuren van een eigen huis voor een korte periode onder ‘bedrijfsmatige exploitatie’ valt. Het hof geeft in het arrest aan dat het verhuren van een woning voor een korte periode in strijd is met de splitsingsakte. Dit vanwege het feit dat de ‘short stay’ gezien moet worden als commerciële exploitatie. Het verhuren [] van een woning dat onder een vereniging van eigenaren valt is alleen toegestaan met toestemming.

Het is de aloude vraag: wanneer is een actie van een burger commercieel, en wordt zij gezien als ondernemer ? Daar zijn vele rechtzaken over gevoerd, en ik denk dat met een paar uitspraken over verhuur de kwestie niet geregeld is. Er is een breed palet, van echte B&B (bewoners verblijven in de woning en verhuren een etage of kamers – het oorspronkelijk idee achter Airbnb) tot verhuur van de hele woning het hele jaar door.

Hof verbiedt Airbnb en B&B als VvE’s het niet toestaan

Eigenaren van appartementen in wooncomplexen mogen zonder toestemming van de Vereniging van Eigenaren in hun huis geen bed & breakfast meer hebben. Ook na toestemming van de gemeente hebben zij daar geen recht toe. Hetzelfde geldt voor Airbnb.

Dit is het gevolg van een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam. Het hof verbiedt het toeristisch verhuur in alle gevallen, tenzij de Vereniging van Eigenaren (VvE) daar alsnog expliciet toestemming voor geeft. Als er verder niets geregeld is gaat het hof er vanuit dat de bewoners hun huis niet verhuren aan toeristen. Regulier verhuur mag wel.

B&B-vergunning
Floris Havelaar van Loyr Advocaten in Amsterdam spreekt van een uitspraak met verstrekkende gevolgen. Veel mensen die hun woning via Airbnb willen verhuren en stuitten op verzet van de VvE, of verzet vermoedden, kunnen volgens hem bij de gemeente een vergunning voor een bed & breakfast (B&B) in huis krijgen.

De gemeente is volgens Havelaar ‘vrij gemakkelijk’ daarmee. Bij een B&B moet de officiële hoofdbewoner van het huis daar wel werkelijk wonen. “Dat is allemaal niet goed controleerbaar,” zegt Havelaar. “Daarom gebruiken sommigen deze omweg om hun huis via Airbnb te verhuren.”

Aanleiding is een geschil binnen een complex met vijf appartementen op een aantrekkelijke locatie in de stad, nabij de Jordaan. Een van de eigenaren van een appartement kocht direct daarboven gelegen een appartement erbij. Ze vroeg de VvE in mei vorig jaar die B&B te mogen verhuren. Het verzoek werd met drie stemmen tegen en twee voor afgewezen.

Bij de kantonrechter haalde zij opnieuw bakzeil omdat kort toeristisch verhuur tegen de beleidsregels van de stad zouden zijn en tegen de wil van de VvE. De bewoner meende dat geen sprake is afwijkend gebruik van het huis, omdat het appartement ook door de eigenaresse en haar gezin zelf wordt gebruikt.Het Hof wijst ook dat argument resoluut van de hand. Uit advertenties op diverse internetsites blijkt dat de toeristische huurders alle vertrekken van het appartement exclusief gebruiken, uitgezonderd een kleine slaapkamer. De eigenaresse heeft dat ook bij het Hof bevestigd.

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.